اراضی

اَراضی، جمعِ أرض و به معنای زمینها. 
تعبیر اراضی در بسیاری از متون فقهی و حقوقی به کار رفته است و می‌توان آن را اصطلاحی برای زمینهایی دانست که موضوع حکم حقوقی و فقهی قرار گرفته‌اند. شاید دلیل جمع به کار رفتن آن تأکید بر تنوع احکام مربوط به زمین باشد. زمین باتوجه‌به اهمیتی که در میان اموال دارد، همواره مورد توجه قانون‌گذاران بوده است. برخی از فقها به دلیل اهمیت احکام مربوط به انواع زمین و تأثیر آن بر زندگی مسلمانان و نیز به دلیل نسبتی که اراضی با حکومت دارد، رساله یا کتابی مستقل در باب برخی از انواع زمین نگاشته‌اند. مانند «رسالة قاطعـة اللجاج فـی تحقیق حل الخراج» اثر محقق کرکی و کتاب السراج الوهاج لدفع عجاج قاطعة اللجاج اثر فاضل قطیفی. 
زمین در علم فقه از جهات گوناگون مورد بررسی قرار گرفته است. مهم‌ترین محورها و بحثهای فقهی در این موضوع عبارت‌اند از تملک و مالکیت زمین (محقق حلی، 2/ 10؛ نراقی، 133؛ مؤمن قمی، 2/ 286؛ فیاض، سرتاسر اثر؛ انصاری‌، 2/ 239‌؛ عاملی، ‌13/ 63‌)، بیع و به‌طورکلی نقل مالکیت عین یا منافع آن (ابن‌بابویه، من لایحضره ... ، 3/ 239 بب‍ ؛ علامۀ حلی، تذکرة، ‌10/ 39‌؛ کاشف‌الغطاء، 224)، یا هر نوع تصرف اعتباری دیگر مانند رهن (ابن‌بابویه، المقنع، 389؛ شهید اول، اللمعة ... ، 130؛ خمینی، 2/ 4؛ فاضل لنکرانی، 239) و مالیاتها یا عوارض مالی که مالک یا متصرف زمین باید پرداخت کند (بحرانی، 12/ 127؛ آشتیانی، 1/ 401). 
برخی فقها زمین را به 4 دسته تقسیم کرده‌اند (یحیی بن سعید، 141-142، سبزواری، 1/ 373). مِلاک این تقسیم نحوۀ تصرف یا تسلط توسط مسلمانان و حاکم مسلمان است. انواع زمین در این تقسیم‌بندی به شرح زیر است. 
 1. زمینهایی که صاحبان آن مسلمان شده‌اند. دراین‌صورت زمین در مالکیت آنهـا باقی می‌ماند و می‌توانند هر نوع تصرف مالکانه از قبیل بیع، اجاره، هبه و مانند آن را در اراضی انجام دهند (سبزواری، 1/ 397). 
2. زمینهایی که به‌واسطۀ لشکرکشی و جنگ به تصرف مسلمانان درآمده باشد. از این اراضی به‌عنوان «مَفْتوح عَنْوَه» نیز یاد می‌شود. تصرف در این زمینها تنها با اذن امام مسلمانان صورت می‌پذیرد و مالکیت آن به همۀ مسلمانان در همۀ اعصار تعلق دارد و به شخصی خاص منتقل نمی‌شود. به همین دلیل بیع این زمینها صحیح نیست (همو، 1/ 373، 394، 397) و متصرف تنها با پرداخت نوعی مالیات (خراج) می‌تواند از آن بهره‌مند گردد. این مالیات هزینۀ مصالح عمومی مسلمانان می‌شود (محقق‌حلی، 1/ 293). برخی معتقدند ازآنجاکه این نوع زمینها غنیمت به‌شمار می‌روند، خُمس به آن تعلق می‌گیرد (صاحب‌جواهر، 16/ 66). از نظر فقهی در اینکه این اراضی شامل زمینهای مواتی باشد که با لشکرکشی به تصرف مسلمانان درآمده است، اختلاف‌نظر هست و برخی چنین زمینهای موات را از نوع انفال می‌دانند (همو، 31/ 169-170). 
3. زمینهایی که از آنِ اهل جزیه (اهل کتاب) است و با امام مسلمین (حاکم اسلامی) صلح کرده‌اند و به حکومت اسلامی جزیه می‌پردازند (یحیی بن سعید، 142). مالکیت این زمینها تابع مفاد صلحی است که میان امام مسلمین و اهل آن زمین منعقد شده است (سبزواری، 1/ 399). 
4. زمینهایی که توسط مالکان آن به حکومت اسلامی تسلیم شده باشد یا آن را رها کرده باشند. این اراضی درهرحال زمینهایی هستند کـه به‌واسطـه لشکرکشـی و جنگ بـه تصـرف مسلمانان درنیامده‌اند، اگر هم به‌واسطۀ جنگ به تصرف مسلمانان درآمده باشند، امام مسلمان به مالکیت آن اذن نداده است. این زمینها از آنِ امام مسلمانان است و او ست که می‌تواند مالکیت آن را به دیگری واگذار کند. البته کسی که این اراضی را احیا کند، در استحقاق مالکیت اولویت خواهد داشت. بااین‌حال، در عصر غیبت امام معصوم (ع) تصرف در این اموال جایز است (یحیی بن سعید، 142). این اراضی را انفال می‌نامند (سبزواری، 1/ 373).
تقسیم‌بندی فوق برای بسیاری از فقها معتبر است، گرچه ممکن است در برخی عناوین، خصوصیات یا احکام آن تفاوتهایی وجود داشته باشد (برای نمونه نک‍ : ابوصلاح حلبی، 259-260 که زمینها را براساس چگونگی تصرف و تسلط مسلمانان به 5 دسته تقسیم کرده است). در این میان موضوع زمینهای معروف به مَفْتوحٌ‌عَنْوَه از جهات گوناگون مورد اختلاف بوده است. یکی از آنها تعیین مصداق این نوع از زمینها ست. اهمیت تعیین مصادیق این نوع زمینها در حکم مالکیت آنها ست که به همۀ مسلمانان تعلق دارد. به همین دلیل چنانکه اشاره شد دربارۀ این زمینها رساله یا کتابهای مستقل نگاشته شده یا بخشی مهم از کتب فقهی به آنها اختصاص یافته است (انصاری‌، 2/ 201). 
اراضی در فقه از حیث وضعیت تصرف و بهره‌برداری به دو دستۀ عامره (آباد) و موات تقسیم شده‌اند (محقق‌حلی، 3/ 215). اراضی موات زمینهایی است که کسی متصرف آنها نباشد و به دلیل عدم دسترسی به آب یا آب‌گرفتگی معطل افتاده باشد (شیخ‌بهایی، 597‌). اگر زمین مسبوق به احیا و آبادی نباشد یا مسبوقیت آن به احیا و آبادی مجهول باشد، آن را موات بالاصالة گویند (خمینی، 2/ 195؛ خویی، 2/ 150). موات بالاصاله جزء انفال محسوب می‌شود و بنابراین مِلک امام است (همان؛ شهیدثانی، 12/ 391). بااین‌حال، اگر کسی آن را به اذن امام آباد کند، مالک آن می‌شود و در زمان غیبت هرکس آن زمین را آباد کند، مادامی‌که عمارت او باقی باشد، در تصرف آن اولویت دارد (شیخ‌بهایی، 597‌). از ظاهر سخن برخی فقها برمی‌آید که در عصر غیبت مالکیت بر اراضی موات حاصل نمی‌شود، گرچه همچنان اولویت در تصرف برای آبادکننده باقی است (محقق‌حلی، 3/ 215). برخـی از فقهـا معتقدند اگـر آبادکننده مسلمان نباشد، مالک زمین نخواهد شد (همانجا؛ صاحب‌جواهر، 38/ 13). در عوض برخی فقها نیز معتقدند در عصر غیبت احیاکنندۀ زمین مالک آن می‌شود، حتى اگر نامسلمان باشد (خمینی، 2/ 195- 196؛ خویی، 2/ 150). شرط دیگر برای امکان تملک زمین از طریق احیا این است که زمین در تصرف مسلمان دیگری نباشد واِلا تنها همان متصرف پیشین حق احیا و تملک زمین را خواهد داشت (محقق‌حلی، 3/ 216). 
احیا مفهومی عرفی دارد (همو، 3/ 219؛ صاحب‌جواهر، 38/ 65؛ شهیدثانی، 12/ 423)، به همین دلیل صِرف دیوار کشیدن یا سنگ‌چین کردن دور زمین از نظر برخی از فقها احیا تلقی نمی‌شود (شیخ بهایی، 598). همچنین حریم زمینهای آباد به‌واسطۀ احیا قابل تملک نیست. حریم خانه، حریم دیوار، حریم شهر، حریم نهر، حریم چاهی که شتران از آن آب می‌نوشند، حریم چاهی که با شتر از آن آب می‌کشند، حریم چشمه و حریم راه از این شمار هستند (همو، 599؛ محقق‌حلی، 3/ 216؛ شهیدثانی، 12/ 406). البته در اینکه آیا مالک زمینِ آباد، مالک حریم هم هست، میان فقها اختلاف‌نظر وجود دارد؛ بنابراین عدم امکان تملک حریم به‌واسطۀ احیا، به دلیل مملوک بودن آن نیست (همو، 12/ 407). اما اراضی «موات بالعارض» که مسبوق به آبادی و احیا است، در برخی موارد همان حکم «موات بالاصاله» را دارد. دربارۀ زمینهایی که بالفعل مالکی ندارند، مانند زمینهای که اهل آن در گذر زمان از بین رفته‌اند و کسی که مالک آن باشد، باقی نمانده است (خویی، 2/ 150)، اگر بدانیم مالکی دارد ولی آن مالک ناشناخته است، از نظر مشهور فقها حکم موات بالاصاله را دارند. ولی برخی معتقدند بنابر احتیاط باید حکم مجهول‌المالک را برآن جاری کرد (خمینی، 2/ 196؛ خویی، همانجا).
درکنار زمینهای موات، برخی زمینها نیز اراضی مشترک (المشترکات) هستند (شهید اول، اللمعة، 130) یا زمینهایی هستند که منافع آنها مشترک (المنافع‌المشترکة) است (محقق‌حلی، 3/ 220). این زمینها در مالکیت کسی نیست و همۀ مردم (عامه) می‌توانند از آن استفـاده کنند (علامـۀ حلـی، تحریر ... ، 4/ 481؛ شهیدثانی، 12/ 428). اراضی با منفعت مشترک عبارت‌اند از: راهها، مساجد و هر زمینی که برای عموم وقف شده باشد، مانند مدارس، کاروانسراها و همچنین قبرستانی که برای عموم وقف شده باشد (همانجا). احتمال داده شده است این نوع از زمینها در ملک هیچ‌کس نباشد و بنابراین ممکن است بنابر مصالح عمومی حاکم بتواند آنها را بفروشد یا برخلاف زمینهای «مفتوحٌ‌عَنوه»، نسبت به آن تصرفی ناقل مشابه بیع انجام دهد (صاحب‌جواهر، 38/ 76). 
معادن (مانند نمک، نفت و گوگرد) که بخشی از زمین محسوب می‌شوند، درصورتی‌که ظاهر باشند یعنی برای استخراج و آشکار کردن آنها نیاز به‌انجام فعالیت و صرف هزینه نباشد (همو، 38/ 101-102)، حتى اگر احیا شوند در مالکیت شخصی در نمی‌آیند؛ و حتى به‌واسطۀ تحجیر نیز حق اولویتی برای کسی در آنها ایجاد نمی‌شود و هرکس می‌تواند به قدر نیازش از آن استخراج کند (محقق حلی، 3/ 222). در اینکه حاکم اختیار واگذاری این معادن را به دیگری دارد، میان فقها اختلاف‌نظر هست (صاحب‌جواهر، 38/ 101-102). 
قانون‌گذار در ایرانِ پس از مشروطه به مسئلۀ زمین به جهات گوناگون توجه کرده است. علاوه‌بر مسئلۀ مالکیت، نوع کاربری زمین، ثبت مالکیت اموال غیرمنقول، نسبت دولت با زمین، و مالیات مرتبط بـا زمین مورد توجه قانون‌گذار بوده و بـه فراخور قوانین کیفری ناظر به زمین نیز تصویب شده است. 
تعابیر اراضی و زمین در قانون مدنی، مصوب 1314 ش، بارها به کار رفته و موضوع احکام متعددی واقع شده است. مهم‌ترین حکمی که در قانون مدنی دربارۀ زمین (اراضی) موضوع قانون قرار گرفته است، حیازت زمین موات به‌عنوان یکی از مصادیق اموال مباح است که به تبع احکام فقهی سبب مالکیت محسوب می‌شود (قانون مدنی، ماده‌های 27، 140). در مادۀ 27 قانون مدنی اراضی موات زمینهایی دانسته شده‌اند که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد. این تعریف از سوی برخی از حقوق‌دانان مورد انتقاد است. از نظر آنها اراضی موات چند عنصر مشخص دارند، مانند آنکه سابقۀ مالکیت خصوصی آن معلوم نباشد؛ مشغول به کشت و زرع و بنا و آبادی نباشد و بالفعل مالک نداشته باشد (جعفری، 27). گرچه به نظر می‌رسد، قید اخیر حکم اراضی موات است و نه قید موضوع آن، در برخی قوانین اراضی موات به معنای زمینی بایر که ملک اشخاص نباشد، نیز به کار رفته است ( قانون اصلاحات اراضی، مصوب 1339 ش، مادۀ 1، بند 9، قسمتِ ب). همچنین در قوانین و مقررات متعدد به معنای زمینهایی به کار رفته است که سابقۀ احیـا و بهره‌برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده‌اند (قانون نحوۀ واگذاری و احیای اراضی ... ، مصوب 1358 ش، مادۀ 1، بند الف؛ لایحۀ قانونی نحوۀ واگذاری و احیای اراضی، مصوب 1358 ش، بخش واژه‌نامـه). در برخـی قوانین قیـد «غیرآباد» نیـز بر این تعریف افزوده شده است ( لایحۀ قانونی اصلاح لایحۀ قانونی واگذاری و ... ، مصوب 1359 ش، بخش واژه‌نامه). اگرچه به نظر می‌رسد این قید موجب دور در تعریف باشد. در برخی مقررات نیز تعریف اراضی موات به تهیه نشدن سند رسمی یا غیررسمی برای آن، مقید شده است ( آیین‌نامۀ اجرایی قانون مرجع ... ، مصوب 1366 ش، مادۀ 1). اگرچه اصطلاح «اراضی موات شهری» نیز در برخی از متون قانونی به کار رفته است، ولی به نظر می‌رسد قید شهری چیزی بر تعریف اراضی موات نیفزوده باشد، بلکه قانون‌گذار براساس نیاز خود در همان قوانین خاص قید شهری را بر این اصطلاح افزوده است (قانون اراضی شهری، مصوب 1360 ش، مادۀ 3). در برابر اراضی موات، اراضی دائر قرار دارد (جعفری، 26). همچنین درصورتی‌که زمین سابقۀ احیا داشته باشد، مشغول به کشت و زرع نباشد و مالک برای مدت نامعلوم و نامحدودی از آبادی آن چشم پوشیده باشد، آن را بایر نامیده‌اند (همو، 25). روشن است که قیدهای «نامعلوم و نامحدود» نمی‌تواند قیدهای صحیحی برای ایـن تعریف باشـد. در مقـررات قانونی مـدت زمانی خاص (مثلاً 5 سال) درنظر‌گرفته شده است (قانون نحوۀ واگذاری و احیای اراضی ... ، مصوب 1358 ش، ماده1 بندِ «د»؛ لایحۀ قانونی اصلاح قانونی واگذاری و احیای اراضی، مصوب 1358 و اصلاح آن در 1359 ش). همچنین در تعریف بایر در این متون قانونی متروک ماندن اراضی به «اعراض یا عدم بهره‌برداری بدون عذر موجه» مقید شده است (همان). بنابراین در مواردی که مالک از آن زمین اعراض نکرده است و عدم بهره‌برداری او عذری موجه دارد، مشمول عنوان بایر نخواهد بود. 
عـلاوه‌بـر تقسیم‌بندی مبتنی‌بـر وضعیت بهـره‌برداری از زمیـن (یعنی موات بودن، دایر یا بایر بودن)، اراضی بنابر نوع بهره‌برداری آن (اراضی آیش، اراضی بزرگ با مقیاس اقتصادی، اراضی زراعی و باغهـا، اراضـی کشت مـوقت) همچنین وضعیت طبیعـی آن کـه در مالکیت یـا نحوۀ بهره‌برداری مجـاز از آن مؤثر است (اراضی جنگلی، اراضی جنگلی جلگه‌ای شمال، اراضی ساحلی، اراضی کویری، اراضی مستحدث یا مستحدثه، اراضی مستحدث ساحلی، اراضی منابع طبیعی، اراضی شهری، اراضی نوآباد) مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است. همچنین از حیث آنکه زمینْ مالک خصوصی یا دولتی دارد، یا آنکه از حیث مالکیت ملی محسوب می‌شود، نیز مورد قانون‌گذاری واقع شده است (اراضی دولتی، اراضی قابل تخصیص، اراضی متعلق به دولت، اراضی متعلق به شهرداری، اراضی ملی، اراضی اعراضی). بسیاری از این تعاریف در آیین‌نامه‌های اجرایی قوانین مرتبط با زمین ارائه شده‌اند (بیگ‌زاده، 52-62). اراضیِ آیش زمینهای دایری است که به صورت متناوب طبق عرف محل برای دورۀ معینی بدون کشت بماند (قانون نحوۀ واگذاری و احیای اراضی ... ، مصوب 1358 ش، مادۀ 1، بند ج؛ لایحۀ قانونی اصلاح قانون نحوۀ واگذاری و احیای اراضی، مصوب 25/ 6/ 1358، و 8/ 12/ 1358 ش؛ نیـز نک‍ : جعفری، 25). گفته شده است اراضی آیش جزء اراضی مفروز هر قریه است، یعنی علی‌الاصول مالک خاص دارد، مگر اینکه اشاعه به آن عارض شده باشد، مثلاً از طریق ارث بردن (همانجا). روشن است که این قید دربارۀ هر مالی قابل طرح است؛ علاوه‌براین، روشن نیست براساس چه اصلی گفته شده است «علی‌الاصول مالک خاص دارد». در برخی مقـررات نیز اصطلاح «اراضی بیابانی» بـه معنای اراضی خشک، نیمه‌خشک یا نیمه‌مرطوبی که فاقد پوشش گیاهی پایا بوده یا پوشش گیاهی طبیعی دائمی آن به میزانی است که بهره‌برداری از آن در شرایط طبیعی مقرون به صرفه و صلاح نباشد، به کار رفته است ( آیین‌نامۀ اجرایی تبصرۀ 5 ... ، مصوب 1375 ش، مادۀ 1، بند الف). اصطلاح «اراضی جنگلی» به معنای زمینهایی که در آنها آثار جنگل از قبیل نهال یا پاجوش یا کُندۀ درختان جنگلی به‌طور گروهی یا پراکنده وجود داشته باشد، به کار رفته است (جعفری، 26؛ آیین‌نامۀ اجرایی قانون ملی ... ، مصوب 1342 ش، مادۀ 1، بند 5). در تعریف «اراضی ساحلی» گفته شده است: اراضی ساحلی، پهنه‌ای است با عرض مشخص از اراضی مجاور دریا و دریاچه‌ها یا خلیج که حداقل از یک‌سو به کنار دریا یا دریاچه یا خلیج متصل باشد (قانون اراضی مستحدث و ساحلی، مصوب 1354 ش، مادۀ 1، بندِ ب). اراضی ساحلی، در برخی متون قانونی، به زمینهایی گفته شده است که در مجاورت حریم دریا یا دریاچه یا اراضی مستحدثه قرار دارد (قانون نحوۀ واگذاری و احیای اراضی ... ، مصوب 1358 ش، مادۀ 1، بندِ ط؛ ولی از حیث حکم مستقل دانسته نشده است و در حکم انواع اراضی مذکور در این قانون محسوب شده است). «اراضی کویری» پست‌ترین نقاط بیابانی است که دارای سخت‌ترین شرایط محیطی بوده و به‌طور طبیعی توان تولید بیولوژیکی نداشته باشد ( آیین‌نامۀ اجرایی تبصرۀ ه‍ مادۀ 34 ... ، مصوب 1375 ش، مادۀ 1، بندِ ب). 
همچنین به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به‌عنوان یکی از عوامل عمدۀ تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هرچه صحیح‌تر و وسیع‌تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینۀ لازم جهت اجرای اصل 31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تأمین مسکن و تأسیسات عمومی مواد قانون زمین شهری در 22 شهریور 1366 توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. در این قانون عناوین «اراضی شهری»، «اراضی موات شهری»، «اراضی بایر شهری»، «اراضی دایر»، تعریف و برای آنها احکامی وضع گردید. «اراضی شهری» زمینهایی است که در محدودۀ قانونی شهرها و حریم استحفاظی و شهرکها قرار گرفته باشد (قانون زمین شهری، مصوب 1366 ش، مادۀ 2). براساس مادۀ 3 همین قانون، «اراضی موات شهری» زمینهایی است که سابقۀ عمران و احیا نداشته باشد. طبق مادۀ 4 این قانون «اراضی بایر شهری» زمینهایی است که سابقۀ عمران و احیا داشته و به‌تدریج به حالت موات برگشته باشد، اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته ‌یا نداشته باشد و براساس مادۀ 5 آن «اراضی دایر» زمینهایی است که آن را احیا و آباد کرده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است. زمینهای دایرِ مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش، اعم از محصور یا غیرمحصور است. براساس مادۀ 61 آیین‌نامۀ اجرایی قانون زمین شهری، مصوب 1367 ش، منظور از اراضی متعلق به دولت مذکور در مادۀ 13 قانون زمین شهری کلیۀ زمینهایی است که به نام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است و همچنین کلیۀ اراضی ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آرای کمیسیونهای مربوط، متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است، اعم از اینکه به نام دولت ثبت شده یا نشده باشد.