اجاره

اِجارِه، از عقود معیّن که به‌موجب آن، منافع مورد اجاره به‌طور موقت و در مقابل اجرت، به مستأجر واگذار می‌شود.

تعریف عقد اجاره 

قانون مدنی، مصوب 1317 ش، در مادۀ 466، اجاره را عقدی دانسته است که به‌موجب آن مستأجر، مالک منافع مورد اجاره می‌شود و در ادامه مقرر می‌دارد که به اجاره‌دهنده موجر، به اجاره‌کننده مستأجر، و به مورد اجاره عین مستأجره گفته می‌شود. مورد اجاره می‌تواند اشیا (اعم از منقول یا غیرمنقول)، انسان یا حیوان باشد ( قانون مدنی، مادۀ ۴۶۷). به نظر می‌رسد، قانون‌گذار در تدوین این ماده بیش از هر چیز، به آثار عقد اجاره که تملیک عین مستأجره باشد، توجه داشته است. هرچند بعضی از حقوق‌دانان در تملیکی بودن عقد اجاره، زمانی که مورد اجاره کلی بوده و عین معیّن نباشد، تردید کرده‌اند (شهیدی، 85). با توجه به اینکه تعریف باید از نظر منطقی، جامع و مانع بوده و بیانگر اوصاف و ارکان اصلی باشد، بسیاری از حقوق‌دانان این تعریف را مورد نقد قرار داده‌اند. یکی از شارحین معاصر قانون مدنی، اجاره را عقدی دانسته است که به‌موجب آن، مستأجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد، برای مدتی معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود (کاتوزیان، دورۀ مقدماتی ... ، درسهایی از عقود معین، 1/ 123). در این تعریف عنصر معوّض و مدت‌دار بودن، بر تعریف قانونی افزوده شده است. نویسندۀ دیگری آن را عقدی برای واگذاری منافع به عوض دانسته است (جعفری، 1/ 112). در این تعریف نیز، تملیکی و معوّض بودن لحاظ شده، اما مدت‌دار یا موقت بودن وارد تعریف نشده است.
فقها نیز با آنکه اجاره را دارای حقیقت شرعیه ندانسته‌اند و معتقدند که شارع تنها برخی از احکام آن را تعیین کرده است، درخصوص تعریف آن اختلاف‌نظر دارند. محقق حلی (د 676 ق)، با این استدلال که تملیکی بودن عقد اجاره، با بخشی از آثار آن سازگاری ندارد، زیرا در این شرایط منافع موجود نیست و منافع باید در برابر ثمن قرار گیرد، و وقتی منافع معدوم باشد تملیک معدوم محال است، تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمرۀ عقد، و نه تعریف اجاره دانسته است (محقق حلی، 2/ 413). صاحب جواهر (26/ 212) نیز صحیح‌ترین تعریف را نقل منفعت دانسته است، یعنی اجاره عقدی است برای انتقال منافع به دیگری، در مقابل عوض معلوم. بااین‌حال، برخی فقهای معاصر در تعریف اجاره، آن را تملیک عمل یا منفعت در برابر عوض دانسته‌اند (طباطبایی یزدی، 5/ 7). 
با توجه به مجموع تعاریف بالا و مؤلفه‌های آنها و اقسام مورد اجاره، می‌توان اجاره را عقدی دانست که موضوع آن انتقال منفعت عقلایی و مشروعِ مال یا شخص، برای مدت معلوم و در برابر عوض معین است. همچنان که اشاره شد، موضوع عقد اجاره برخلاف تصور عموم فقط اموال غیرمنقول، همچون خانه و آپارتمان و محل کسب و تجارت نیست و شامل اجارۀ اشیای منقول (مانند: اتومبیل، ماشین‌آلات و ابزارهای صنعتی، وسایل حمل‌ونقل، اجارۀ اشخاص و حیوانات)، نیز می‌شود. اجارۀ بسیاری از این موارد در طول زمان از شمول احکام عام اجاره در قانون مدنی خارج شده، و تابع قواعد خاص خود قرار گرفته است.

بازشناسی اجاره از مفاهیم مشابه 

یکی از راههای مفید شناسایی هر مفهومی، مقایسۀ آن با مفاهیم مشابه است. بدین منظور اجاره با برخی دیگر از عقود معین که دارای عناصری مشترک با اجاره هستند، مقایسه می‌شود:

1. اجاره و ودیعه 

ودیعه عقدی است که به‌موجب آن، فردی با امانت گذاشتن مال خود نزد دیگری، حفظ و نگهداری از مال را مطالبه می‌نماید. در این عقد، مستودع یا امین (امانت‌پذیر)، تنها مکلَّف به حفظ و نگهداری مال بوده و حق تصرف در آن را ندارد؛ درحالی‌که در اجاره، مستأجر مالک منافع بوده و اگرچه او نیز وظیفۀ حفظ و نگهداری از مال را بر عهده دارد، اما از حق تصرفات مالکانه در منافع برخوردار است. اجاره، عقدی لازم و ودیعه، عقدی جایز است. ودیعه اصولاً عقدی مجانی و احسانی است، درحالی‌که اجاره عقدی معوّض به شمار می‌رود (کاتوزیان، حقوق مدنی، عقود اذنی ... ، 4/ 15، 21).

2. اجاره و عاریه 

قانون مدنی درخصوص عاریه، مقرر داشته است که به‌موجب آن هریک از طرفین به دیگری اذن انتفاع رایگان از مال خود را اعطا می‌کند. به عبارت دیگر، مستعیر تنها حق استفاده از مال را دارد، حال‌آنکه مستأجر مالک منافع بوده و به‌موجب قانون مدنی اصولاً، از حق تصرفات مالکانه در منافع و ازجمله انتقال منافع به دیگران برخوردار است. ثمرۀ این اختلاف در این است که چنانچه منفعتی در مدت قرارداد ایجاد شود، در مورد اجاره، این منفعت در مالکیت مستأجر است، اما در عاریه، تنها مستعیر حق استفاده از آن را دارد. همچنین عاریه علی‌الاطلاق عقدی مجانی است. اگرچه ممکن است که معیر (عاریه دهنده) شرطِ عوض نماید، اما اجاره ذاتاً عقدی معوّض محسوب می‌شود (همان، 4/ 80).

3. اجاره و حق انتفاع 

صاحب حق انتفاع، تنها حق بهره‌برداری از مال را دارد، درحالی‌که مستأجر از کلیۀ حقوق مالکانه نسبت به منافع، برخوردار است. حق انتفاع، قائم به شخص منتفع بوده و شخصیت منتفع، علت عمدۀ عقد برای برقرارکنندۀ حق انتفاع است، ولی در اجاره این‌گونه نیست. یکی از آثار این تفاوت، در این است که حق انتفاع، با موت منتفع از بین می‌رود، ولی در اجاره به‌لحاظ لزوم عقـد، صِرف موت مستأجر موجب انحلال اجاره نخواهد شد، مگر اینکه در عقد، مباشرت مستأجر شرط شده باشد. حق انتفاع در زمرۀ عقود عینی است و قبض، شرط صحت آن محسوب می‌شود، درحالی‌که اجاره عقدی رضایی است ( قانون مدنی، مصوب 1317 ش، مادۀ 47؛ امامی، 1/ 59-60).

ویژگیهای عقد اجاره

1. تملیکی بودن 

نظر مشهور، مبنی‌بر تملیکی بودن عقد اجاره است و به‌موجب آن، به‌محض وقوع عقد، منافع به تملک مستأجر درخواهد آمد، مگر اینکه عین مستأجره به‌گونه‌ای باشد که در زمان انعقاد، امکان انتقال مالکیت نباشد (مانند مال کلی یا «کلی در معین»)، اما درهرصورت، نفس اجاره مقتضی تملیک منافع است. در مقابل، عده‌ای با استناد به این امر که منافع آینده، حین‌العقد معدوم است و تملیک معدوم عقلاً محال است، در تملیکی بودن اجاره تشکیک کرده و از اجارۀ عهدی سخن گفته‌اند (سنهوری، 6/ 6). این گروه، اثرِ عقد اجاره را تکلیف موجر به تسلیم عین مستأجره، جهت انتفاع مستأجر می‌دانند. در پاسخ به این ایراد، گفته شده است که منافع آینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد (علامۀ حلی، 2/ 290-291). همچنان‌که اشاره شد، تملیکی بودن اجاره مورد وفاق اکثر حقوق‌دانان است.

2. معاوضی بودن 

اجاره عقدی معاوضی است و تملیک عین منافع مستأجره، در مقابل تملیک اجاره‌بها صورت می‌گیرد.

3. رضایی بودن 

اجاره عقدی توافقی و رضایی است و برای انعقاد، نیاز به تشریفات خاص ندارد. اگرچه فقها، در گذشته بر این باور بودند که باید کلیۀ عقود معین با بیان صیغۀ خاص منعقد شوند، اما قول مشهور فقهای معاصر، رضایی بودن عقود است (خویی، 4/ 16 بب‍ ). در حقوق ایران نیـز، اصل رضایی بـودن عقود در مورد اجاره، جاری است. قانون در مورد اجارۀ اموال غیرمنقول که اصولاً، براساس ماده‌های ۴۶-۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، مصوب 1310 ش، صورت می‌گیرد و در مورد قراردادهایی که موضوع آن عین یا منافع اموال غیرمنقول است، انتقال با سند رسمی را لازم دانسته است. بااین‌حال، بنابر احکام خاص مندرج در قوانین بعدی مربوط به اجاره ( قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۶۲ ش، مادۀ 1؛ همان، مصوب ۱۳۷۶ ش، مادۀ 2) و نیز با عنایت به حذف مادۀ ۱۳۰۶ قانون مدنی و پذیرفته شدن شهادت شهود در همۀ موارد، اصل رضایی بودن جریان یافته است. گرچه در مواردی، وجود سند رسمی اجاره، به‌موجب قانون مزایایی را به دنبال خواهد داشت.

4. لازم بودن 

اجاره در شمار عقود لازم قرار می‌گیرد و به موت و حجر طرفین منحل نمی‌شود، مگر اینکه برای مستأجر شرط مباشرت قید شده باشد یا موجر در زمان حیات، مالک عین مستأجره باشد ( قانون مدنی، مصوب 1314 ش، مادۀ ۴۹۷). البته، این نظر مشهور فقها است و برخی از فقها فوت مستأجر را موجب انحلال عقد دانسته‌اند (طوسی، 3/ 224). برخی نیز مطلقاً فوت یکی از طرفین را موجب انحلال عقد اجاره می‌دانند، به این استناد که منافع تابع عین است و ملکیت با فوت مالک از بین می‌رود و این ملکیت ممکن است به عین مستأجره یا اجاره‌بها تعلق گرفته باشد (ابن‌رشد، 2/ 86؛ ابن‌براج، 1/ 501).

5. موقت بودن 

اجاره به استناد ماده‌های 468، 507، 514 قانون مدنی، عقدی موقت است و باید مدت در اجارۀ اشیا یا عمل مورد توافق، یا مدت اجارۀ اشخاص یا حیوان در عقد مشخص باشد. 

انواع اجاره 

اجاره را می‌توان به چند اعتبار تقسیم کرد، از آن ‌جمله، تقسیم به اعتبار موضوع عقد و به اعتبار آثار حقوقی آن است.

الف ـ تقسیـم بـه اعتبـار موضوع عقـد 

اجـاره بـه ایـن اعتبـار، به گونه‌های اجارۀ اعیان (اشیا)، اشخاص و حیوان تقسیم می‌شود.

1. اجارۀ اعیان 

موضوع عقد در اجارۀ اعیان، منفعت اشیا، اعم از منقول یا غیرمنقول، مفروز یا مشاع، کلی یا عین معین و حتى محسوس یا غیرمحسوس (اموال غیرمادی، مانند حق اختراع) می‌تواند باشد. اجارۀ اماکن مسکونی و تجاری نیز در این دسته‌بندی قرار می‌گیرند. این دو نوع اجاره، به دلیل اهمیت اقتصادی و اجتماعی آنها، موضوع قانون‌گذاریهای خاص منطبق با اهداف و مقاصد قانون‌گذار در مقاطع گوناگون قرار گرفته‌اند.

2. اجارۀ حیوان 

گاهی موضوع اجاره، حیوان است و به استناد مادۀ 510 قانون مدنی ممکن است به‌صورت حیوان مشخص یا نوع معینی از حیوان باشد که دارای آثار متفاوتی هستند. ازجمله، درصورتی‌که موضوع حیوان مشخص باشد و در حین عقد تلف شود عقد نسبت به باقی مدت باطل می‌شود، درحالی‌که اگر نوعی از حیوان مورد اجاره قرار گیرد، موجر در صورت تلف آن، باید فرد دیگری از آن نوع را تسلیم کند. احکام اجارۀ حیوان مفصل نیست. قانون مدنی، مصوب 1307 ش، ماده‌های 507-511 را به آن اختصاص داده است.

3. اجارۀ اشخاص 

در این نوع از اجاره، شخص در مقابل اجرت معین، متعهد به‌انجام عملی می‌گردد. شخصی را که اجاره می‌کند، مستأجر و شخصی را که مورد اجاره واقع می‌شود، اجیر گویند. در فقه امامیه با دو نوع اجیر خاص و عام (مشترک) مواجه هستیم. اجیر خاص، شخصی است که برای مدتی معین اجیر می‌شود و درواقع، منفعت او به قید زمان مشخص می‌گردد؛ در مقابل اجیر عام، شخصی است که عهده‌دار انجام عمل معینی می‌شود و میزان اجرت نیز براساس عمل و نه زمان مشخص می‌گردد. امروزه اجارۀ اشخاص و به‌کارگیری نیروی کار در قالب قرارداد، تابع قوانین حمایتی مستقلی، مانند قانون کار است.

ب ـ تقسیم به اعتبار اثر حقوقی 

مطابق قانون مدنی، اثر اجـارۀ علی‌الاطلاق، تملیک منافع است، اما نوع دیگری از اجاره با اثر متفاوت، با عنوان اجاره به‌شرط تملیک نیز وجود دارد و آن عقدی است که در آن شرط شده مستأجر در پایان مدت اجاره، عین مستأجره را در صورت عمل به شرایط قرارداد، مالک شود. این عقد، بسته به اینکه شرط تملیک به‌صورت شرط فعل یا نتیجه، در قرارداد درج شود، آثار حقوقی متفاوت خواهد داشت. بدین ترتیب که اجاره به‌شرط تملیک به‌صورت شرط فعل، درواقع اجاره با وعده بیع است و تحقق تملیک نیازمند انشای جداگانه خواهد بود؛ اما به‌صورت شرط نتیجه، اجرای شرایط قرارداد به‌صورت کامل موجب تملیک عین به مستأجر خواهد شد. 

شرایط اساسی عقد اجاره

الف ـ شرایط مـورد اجـاره 

علاوه بـر شرایـط اسـاسی صحـت قراردادها که در تمامی عقود باید وجود داشته باشد، شرایط زیر نیز باید مشخصاً در مال موضوع عقد اجاره موجود باشد: ۱. انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد ( قانون مدنی، مصوب 1307 ش، مادۀ ۴۷۱)؛ ۲. موجود یا ممکن‌الوجود بودن موضوع عقد، یعنی مورد عقد اجاره، می‌تواند عین معین یا کلی باشد، همان‌گونه که عین مستأجره ممکن است مشاع یا مفروز باشد؛ ۳. مورد اجاره باید معلوم و معین باشد؛ ۴. منفعت مورد اجاره باید مشروع باشد؛ ۵. قدرت بر تسلیم عین مستأجره وجود داشته باشد؛ ۶. موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به‌موجب عقد اجاره واگذار می‌کند.

ب ـ شرایط عوض 

اجرت یا اجاره‌بها یا مال‌الاجاره، مالی است که مستأجر در عوض انتفاع از مورد اجاره به موجر می‌پردازد و شرایط آن اصولاً همان است که برای موضوع عقد اجاره، یا هر عوضی در دیگر عقود معاوضی لازم است، مگر شرایطی که به دلایل خاصی مربوط به عوضین و در عقود مشخصی مندرج باشد. بنابراین، بدل منفعت که آن را اجرت یا مال‌الاجاره می‌گویند، باید دارای شرایط زیر باشد: 1. موجود بوده یا قابلیت وجود داشته باشد؛ 2. مال‌الاجاره باید مشروعیت داشته باشد؛ 3. معین بوده یا قابلیت تعیین داشته باشد؛ 4. قابلیت تسلیم یا تسلّم داشته باشد؛ 5. مستحقٌ‌للغیر نباشد؛ 6. مالیّت داشته و قابلیت تقویم و معامله داشته باشد (سنهوری، 6/ 159).

ج ـ شرایط متعاقدین در عقد اجاره 

به‌موجب مـادۀ 211 قـانون مدنی برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند، باید بالغ و عاقل و رشید باشند (نیز نک‍ : کاتوزیان، دورۀ مقدماتی ... ، اعمال حقوقی، 108 بب‍‌ ) و به استناد مادۀ 196 همان قانون، کسی که معامله می‌کند، آن معامله برای خود آن شخص محسوب است، مگر اینکه در موقع عقد، خلاف آن را تصریح نماید یا بَعد خلاف آن ثابت شود. همچنین به استناد مادۀ 199 قانون مدنی، رضای حاصل در نتیجۀ اشتباه یا اکراه، موجب نفوذ معامله نیست (کاتوزیان، همان، 119، 122، 124). با توجه به ماده‌های 200- 208، 466، 470، 473-474، 476-477 از همان قانون، می‌توان شرایط متعاقدین در عقد اجاره را در 5 عنوان زیر خلاصه کرد: 1. بلوغ؛ 2. رشد؛ 3. عقل؛ 4. اصیل بودن یا داشتن نمایندگی قراردادی موضوع مادۀ 198 قانون مدنی، مانند ولایت، قیمومت، وصایت، مدیر تصفیه بودن، مدیر شرکت بودن و مانند آن، یا داشتن نمایندگی قضایی، مانند امین برای ادارۀ اموال غایب مفقودالاثر، یا مأمور سرپرستی و ادارۀ اموال محجورین و اموال بلاوارث و بلاصاحب و مانند آنها؛ 5. داشتن سلامت اراده و فقدان اجبار، اکراه و اشتباه (کاتوزیان، همان، 122-126). 

اسباب انحلال اجاره 

منظور از انحلال در اصطلاح حقوقی، کشف یا اعلام پایان حیات یک عمل حقوقی، بنابر علل و جهات قانونی یا قراردادی است. به‌صورت مختصر اسباب انحلال عقد اجاره را به‌صورت زیر می‌توان طبقه‌بندی کرد.

الف ـ بطلان 

بطلان اجاره ممکن است به دو صورت حادث شود که یکی بطلان به دلیل عدم وجود شرایط اساسی قرارداد است. گاه عقد اجاره، به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی صحت معاملات، یا نداشتن شرایط اساسی مختص عقد اجاره باطل است. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار، هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطۀ طرفین فاقد هرگونه اثر حقوقی به‌عنوان اجاره است. بر همین مبنا ست که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود، به گذشته سرایت می‌کند و باید وضعیت طرفین، به حالت قبل از عقد بازگردد. اجارۀ فاسد اثری در تملک منافع ندارد و معلوم می‌گردد که منفعت به مستأجر و اجرت‌المسمی به موجر منتقل نشده است. بنابراین، چنانچه موجر اجرت‌‌ را دریافت کرده باشد، آن را به مستأجر مسترد می‌دارد و اگر مستأجر استیفای منفعت از عین مستأجره کرده است، اجرت‌المثل آن را به موجر می‌دهد (امامی، 2/ 51). صورت دیگر بطلان، دراثنای قرارداد و به دلیل امر حادث است. گاهی اجاره به هنگام انعقاد عقد، از تمامی ارکان و شرایط اساسی صحت معاملات برخوردار است، اما در گذر زمان و تغییر اوضاع و احوال، مورد اجاره را چنان دگرگون می‌سازد که امکان ادامۀ عقد اجاره وجود نداشته و اجاره باطل می‌گردد. دراین‌صورت، اثر بطلان اجاره، تنها ناظر به آینده بوده و تأثیری در گذشته ندارد. مصادیق بطلان اجاره به قرار زیر است:

1. تلف عین مستأجره 

اگرچه موضوع اجاره، منفعت است اما چون منافع به‌تدریج از عین مستأجره به دست می‌آید، تلف عین نیز مورد اجاره را از بین می‌برد (کاتوزیان، حقوق مدنی، معاملات معوّض ... ، 1/ 434). گفته شد، عقد اجاره ازجمله عقود تملیکی است و اثر آن، تملیک منفعت به مستأجر است. بعد از عقد اجاره، موجر مستحق اجرت و مستأجر مالک منافع می‌شود؛ اما این تملیک، درواقع، به‌تدریج صورت می‌گیرد. به تعبیر دیگر، تملیکی که به‌موجب عقد اجاره صورت می‌پذیرد، پیش از استیفای واقعی منفعت، متزلزل است و ازاین‌رو تلف عین، آن را از بین می‌برد. بنابراین، هرگاه عین بعد از مدتی تلف شد، اجاره مزبور در حقیقت نسبت به مدتی که استیفای منفعت شده، صحیح و نسبت به مدتی که منافع به تبع عین تلف شده، باطل است ( قانون مدنی، ماده‌های 483، 496؛ حائری شاهباغ، 4/ 31، 54-55).