اعیانی

اعیانی \aʾyānī\، اعیان در لغت عبارت است از بنا و ساختمان، روساخت و روبنا در مقابل عرصه. 
معنای این اصطلاح در دانش حقوق نزدیک به معنی لغوی آن است و مواردی چون درخت، چاه، قنات و نظایر آن را نیز شامل می‌شود که همگی آنها در عرف صرفاً به ساختمان و بنا و اعیانی اطلاق می‌گردد؛ به این ترتیب، در علم حقوق با ظرایف و دقایق حقوقی، اموال دیگری نظیر درخت و جز آن به اعیانی افزوده شده است. در مادۀ 947 [حذف شده] قانون مدنی، «اموال غیرمنقول موجود در زمین مانند خانه، چاه، قنات، درختان، استخر و جز آنها، اعیانی به شمار می‌آمدند» (جعفری، ترمینولوژی ... ، 66). در قانون مدنی ایران تقسیم‌بندی‌ای به نام اعیانی و عرصه نیامده، بلکه در مادۀ 11 این قانون، اموال به دو قسم منقول و غیرمنقول تقسیم شده است. 
به نظر می‌رسد موضوع عرصه و اعیان و اصولاً این تقسیم‌بندی به سبب «ارث‌بری» زوجه، وارد حقوق و عرف شده است (طبق مادۀ 947 محذوف قانون مدنی). دیگر علت تاریخی که می‌توان برای ضرورت تقسیم‌بندی عرصه و اعیان ذکر کرد، مربوط به دورانی تاریخی است که در آن از جهت مالکیت عناصر تولید (زمین، آب، گاوآهن و کار) بین ارباب و رعیت تفاوت وجود داشته، و یا رعیت وابسته به زمین، در عرصۀ متعلق به ارباب، اعیانی احداث کرده است (جعفری، مجموعه ... ، مادۀ 13 مکرر، الحاقی 313‘1). 
غیر از این موارد در بهره‌برداری از زمین ــ اساسی‌ترین وسیلۀ تولید ــ نهادهایی مانند وقف، اجاره و جـز آنهـا بـه وجـود آمده است و چون در میان صاحبان حق مالکیت در عرصه و اعیان، تفاوت پیدا شده، این تقسیم‌بندی ضرورت یافته است. در مورد کشاورزی، آنچه از اعیانی که زارع عرفاً در اراضی زراعتی ایجاد کرده است، اعیانی زراعی خوانده می‌شود، مانند خانۀ مسکونی زارع، انبار، طویله و اشجار و جز آنها («قانون اصلاحات ... »، مادۀ 31؛ جعفری، ترمینولوژی، همانجا). 
منشأ تاریخی محرومیت زن از ارث‌بری از همۀ ماترک را دکتر امامی به‌ طور خلاصه چنین بیان می‌کند که به نظر در میان تمام علل اقتصادی ـ اجتماعی یکی از عوامل باشد: بنابر این نظر، در دورانهای گذشته، «برگشت و عودت زن به خانوادۀ اصلی پس‌ از فوت شوهر» و نیز «جلوگیری از تقسیم زمین و تعلق آن به رئیس خانواده» از علل این امر بوده است. وی در تأیید این نظر به نظریات فقهای اسلامی در موقعیت و نصیب زوجۀ «ذات ولد» و غیر «ذات ولد» اشاره می‌کند (3 / 308- 309). به نظر می‌رسد ایـن دیدگاه بـه تبیینهای تاریخیِ اقتصـادی ـ سیاسی دورانهای تاریخی نزدیک‌تر باشد. 
امروزه این مناسبات اجتماعی در سطح جهان رو به زوال نهاده است و تغییر سریع چهرۀ جهان و بی‌اعتبار شدن ضرورتهای تاریخی ادوار گذشته، همچنین مبارزات زنان، این تبعیضهای تاریخی را که در دوران خود حقوق‌دانان و فقها موشکافیهای دقیقی در خصوص شمول یا عدم شمول آن کرده‌اند، از رونق انداخته است. اینکه چه اموالی شمول عرصه یا اعیانی است، دیگر اهمیت خود را از دست داده است. در حقوق ما نیز مطابق «ماده واحدۀ قانون اصلاح موادی از قانون مدنی، مصوب 1378 ش» در خصوص سهم زن از ماترک تغییراتی داده شده است و می‌توان مقولات «ثمنیۀ اعیانی» یا «ربعیۀ اعیانی» را از زبان حقوقی حذف‌شده دانست. مع‌هذا اصلاح مواد 946 و 948 و حذف مادۀ 947 قانون مدنی در این ماده واحدۀ جدید، ارث‌بری تمام وکمال زن از عرصه را نپذیرفته، و در قانون آمده است که زوجه از «قیمت عرصه» ارث می‌برد، نه از عین آن. قانون مدنی و حقوق‌دانان به جزئیات اعیانی و اموالی که زن می‌تواند به ارث ببرد، پرداخته‌اند؛ زوج از همۀ اموال زوجه ارث می‌برد ولیکن زوجه از این اموال: 1. از اموال منقول؛ و 2. از ابنیه و اشجار (مادۀ 946 حذف‌شدۀ قانون مدنی). 
حقوق‌دانان در شرح این ماده گفته‌اند که قانون مدنی نه‌تنها سهم زوجه را نصف سهم زوج قرار داده، بلکه زوجه را از ارث‌بری از بعضی از اموال ترکه محروم کرده است و آن عبارت است از: زمین خواه ساختمان باشد یا نباشد، و از «عین» ابنیه و اشجار. به نظر می‌رسد زوجه از عین اموال منقول ارث می‌برد، ولی برای آنکه روابط و تماس او برای همیشه از خانوادۀ شوهر سابقش قطع شود، در مادۀ سابق 947 مقرر شده است که زوجه از «قیمت» ابنیه و اشجار ارث می‌برد، نه از «عین» آنها، و طریقۀ تقویم آن است که ابنیه و اشجار با فرض استحقاق بقا در زمین بدون اجرت تقویم می‌گردد (امامی، همانجا). اگر علت ارث‌بری زن از «قیمت» عرصه که هنوز در ماده واحدۀ جدید باقی مانده، ضرورتهای تاریخی گذشته بوده است، اکنون با تغییر شرایط این ضرورتها ــ جلوگیری از تقسیم زمین ــ به کلی دگرگون شده است. 
کاربرد دیگر مقولۀ عرصه و اعیان همان‌طورکه اشاره شد، ضرورت مناسبات تولیدی ارباب و رعیتی گذشته در قانون اصلاحات ارضی بوده است. «قانون اصلاحات ارضی» مصوب 19 / 10 / 1340 ش مالکیت اعیانیهای دهقانی و زارعین را به رسمیت شناخته است. مادۀ 25 قانون اصلاحات ارضی به کشاورزان این حق را داده است که این قبیل اعیانیهای خود را به ثبت برسانند و سند مالکیت اخذ نمایند و مادۀ 31 این قانون موارد دیگری را در این خصوص به رسمیت شناخته، و نظم و نسق بخشیده است.
عرصۀ دیگری که مقولۀ عرصه و اعیانی در آن به کار رفته است، مورد «وقف» اموال غیرمنقول و به طور عمده زمینهای بزرگ کشاورزی بوده و هست. ادارۀ اوقاف در خصوص اجاره‌های 99 سالۀ عرصه و به رسمیت شناختن احداث اعیانی به اشخاص حقیقی و حقوقی مقررات مخصوص دارد و آنها را عمدتاً در چهارچوب عقد اجاره انجام می‌دهد. 
مسئلۀ تفکیک عرصه و اعیانی و مالکیت اختصاصی و اشتراکی در حال حاضر با گسترش پدیدۀ آپارتمان‌سازی کاربرد پیدا کرده است. در این خصوص قانون خاصی به نام قانون تملک آپارتمانها مصوب 16 اسفند 1343 با اصلاحات بعدی و چند آیین‌نامه مربوط به آن تدوین و تصویب شده است. هرچند استخوان‌بندی این قانون بیشتر به صورت شرکت سهامی است، مع‌هذا می‌توان در آن مقولۀ عرصه و اعیان را نیز مشاهده کرد. با این معنی که می‌توان آن را ماهیتاً شرکت مالکین اعیانیهای مختلف‌المالک (قسمتهای اختصاصی) در عرصۀ مشاع دانست که در قانون آپارتمانها از آن به قسمتهای مشترک نام برده شده است. مالک آپارتمان (اعیانی) به نسبت مساحت قسمت اختصاصی در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده است یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهیم می‌‌شود (مادۀ 10). در همین ماده، به وقفی بودن زمین (عرصه) نیز اشاره شده است و این مسئله در بخش‌نامه‌های ثبتی (بند 382 مجموعه بخش‌نامه‌های ثبتی) آمده است که موقع تفکیک اعیانیهای ثبت‌شده باید مالکین عرصه نیز در جریان امر قرار گیرند (حقیقت، 205). 
به‌طور کلی، مقولۀ عرصه و اعیانی در قوانین جدید اعم از «قانون ثبت»، «اصلاحات ارضی»، «قانون نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 ش» آمده است و به‌سبب متفاوت بودن مالکین عرصه و اعیانیها ضابطۀ تشخیص این دو عرصۀ مالکیت حائز اهمیت است. «قانون اراضی مستحدث ساحلی مصوب تیرماه 1354»، هرچند قانونی است خاص، مع‌هذا تبصرۀ 2 مادۀ 5 اعیانی را به این صورت تعریف کرده است: «منظور از اعیان در این قانون، ساختمان، با تأسیسات یا باغ میوه یا بیشۀ دست‌کاشت و قلمستان می‌باشد. چپر، آلونک، کپر، صرف دیوارکشی، حفر چاه، ایجاد حصار، نصب سیم خاردار، و امثال آن اعیانی محسوب نمی‌شود، ولی به‌منظور تشخیص عرصه و اعیان در صورت اختلاف، مالکین باید به عمومات قانون مدنی و عرف استناد نمایند». 

مآخذ

امامی، حسن، حقوق مدنی، تهران، 1353 ش؛ جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، تهران، 1370 ش؛ همو، مجموعۀ محشى از قوانین و مقررات ثبت، تهران، 1349 ش؛ حقیقت، علی، ثبت املاک در ایران، تهران، 1387 ش؛ «قانون اراضی مستحدث ساحلی»، روزنامۀ رسمی، مورخ 29 / 5 / 1354ش، شم‍ 902‘ 8؛ «قانون اصلاحات ارضی (مصوب 1340ش)»، روزنامۀ رسمی، مورخ 30 / 10 / 1340ش، شم‍ 937‘ 4؛ قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه‌های آن (مصوب 16 / 12 / 1343 ش)؛ قانون مدنی ایران؛ «ماده واحدۀ اصلاح موادی از قانون مدنی مصوب 1378 ش»، روزنامۀ رسمی، مورخ 19 / 12 / 1387 ش، شم‍ 259‘ 233. 

محسن طیبی شبستری