اعیانی

اَعْیانی، اعیان در لغت عبارت است از بنا و ساختمان، روساخت و روبنا در مقابل عرصه. معنای این اصطلاح در دانش حقوق نزدیک به معنی لغوی آن است و مواردی چون درخت، چاه، قنات و نظایر آن را نیز شامل می‌شود که همگی آنها در عرف صرفاً به ساختمان و بنا و اعیانی اطلاق می‌گردد؛ به این ترتیب، در علم حقوق با ظرایف و دقایق حقوقی، اموال دیگری نظیر درخت و جز آن به اعیانی افزوده شده است. در مادۀ ۹۴۷ [حذف شدۀ] قانون مدنی، «اموال غیرمنقول موجود در زمین مانند خانه، چاه، قنات، درختان، استخر و جز آنها، اعیانی به شمار می‌آمدند» (جعفری، ترمینولوژی ... ، ۶۶). در قانون مدنی ایران تقسیم‌بندی‌ای به نام اعیانی و عرصه نیامده، بلکه در مادۀ ۱۱ این قانون، اموال به دو قسم منقول و غیرمنقول تقسیم شده است.

به نظر می‌رسد موضوع عرصه و اعیان و اصولاً این تقسیم‌بندی به سبـب «ارث‌بری» زوجـه، وارد حقوق و عرف شده بـاشد (نک‍ : مادۀ ۹۴۷ محذوف قانون مدنی). علت تاریخی دیگر که می‌توان برای ضرورت تقسیم‌بندی عرصه و اعیان ذکر کرد، مربوط به دوران تاریخی است که در آن از جهت مالکیت عناصر تولید (زمین، آب، گاوآهن و کار) بین ارباب و رعیت تفاوت وجود داشت، یا اینکه رعیت وابسته به زمین، در عرصۀ متعلق به ارباب اعیانی احداث کرده باشد (جعفری، مجموعۀ ... ، مادۀ ۱۳ مکرر، الحاقی 15خرداد 1313).

غیر از این موارد در بهره‌برداری از زمین به‌عنوان اساسی‌ترین وسیلۀ تولید، نهادهایی مانند وقف، اجاره و جز آنها به وجود آمده است و چون در میان صاحبان حق مالکیت در عرصه و اعیان، تفاوت پیدا شده، این تقسیم‌بندی ضرورت یافته است. در مورد کشاورزی، آنچه از اعیانی که زارع عرفاً در اراضی زراعتی ایجاد کرده باشد، اعیانی زراعی خوانده می‌شود، مانند خانۀ مسکونی زارع، انبار، طویله و اشجار و جز آنها (قانون اصلاحات ارضی، مادۀ ۳۱؛ جعفری، ترمینولوژی، همانجا).

دکتر امامی منشأ تاریخی محرومیت زن از ارث‌بری از همۀ ماترک را به‌طور خلاصه چنین بیان می‌کند که ادوار گذشته مسئلۀ برگشت و عودت زن به خانوادۀ اصلی پس‌ از فوت شوهر و نیز جلوگیری از تقسیم زمین و تعلق آن به رئیس خانواده از عوامل پدید آمدن این امر بوده است. وی در تأیید این نظر به نظریات فقهای اسلامی در موقعیت و نصیب زوجۀ ذات ولد و غیر ذات ولد استناد می‌کند (۳/ ۳۰۸- ۳۰۹). این نظر از میان عوامل مختلف به جنبۀ اقتصادی ـ سیاسی مسئله مربوط می‌شود.

امروزه این مناسبات اجتماعی در سطح جهان رو به زوال است و تغییر سریع چهرۀ جهان و بی‌اعتبار شدن ضرورتهای تاریخی ادوار گذشته، همچنین مبارزات زنان، این تبعیضهای تاریخی را که در دوران خود، حقوق‌دانان و فقها موشکافیهای دقیقی در خصوص شمول یا عدم شمول آن کرده‌اند، از رونق انداخته است. اینکه چه اموالی مشمول عرصه یا اعیانی است، دیگر اهمیت خود را از دست داده است. در حقوق ما نیز مطابق ماده واحدۀ قانون اصلاح موادی از قانون مدنی، مصوب ۱۳۷۸ ش، درخصوص سهم زن از ماترک تغییراتی داده شده است و می‌توان مقولات «ثمنیۀ اعیانی» یا «ربعیۀ اعیانی» را از زبان حقوقی حذف‌شده دانست. بااین‌حال اصلاح ماده‌های ۹۴۶ و ۹۴۸ و حذف مادۀ ۹۴۷ قانون مدنی در این ماده واحدۀ جدید، ارث‌بری تمام و کمال زن از عرصه را نپذیرفته، و در قانون آمده است که زوجه از «قیمت عرصه» ارث می‌برد، نه از عین آن. قانون مدنی و حقوق‌دانان به جزئیات اعیانی و اموالی که زن می‌تواند به ارث ببرد، پرداخته‌اند؛ زوج از همۀ اموال زوجه ارث می‌برد ولیکن زوجه فقط از اموال منقول و از ابنیه و اشجار (مادۀ ۹۴۶ حذف‌شدۀ قانون مدنی).

حقوق‌دانان در شرح این ماده گفته‌اند که قانون مدنی نه‌تنها سهم زوجه را نصف سهم زوج قرار داده، بلکه زوجه را از ارث‌بری از بعضی از اموال ترکه محروم کرده است و آن عبارت است از: زمین خواه ساختمان باشد یا نباشد، و از «عین» ابنیه و اشجار. به نظر می‌رسد زوجه از عین اموال منقول ارث می‌برد، ولی برای آنکه روابط و تماس او برای همیشه از خانوادۀ شوهر سابقش قطع شود، در مادۀ سابق ۹۴۷ مقرر شده است که زوجه از «قیمت» ابنیه و اشجار ارث می‌برد، نه از «عین» آنها، و طریقۀ تقویم آن است که ابنیه و اشجار با فرض استحقاق بقا در زمین بدون اجرت تقویم می‌گردد (امامی، همانجا). اگر علت ارث‌بری زن از «قیمت» عرصه که هنوز در ماده واحدۀ جدید باقی مانده، ضرورتهای تاریخی گذشته بوده باشد، اکنون با تغییر شرایط این ضرورتها ــ جلوگیری از تقسیم زمین ــ به کلی دگرگون شده است.

کاربرد دیگر مقولۀ عرصه و اعیان همان‌طور که اشاره شد، ضرورت مناسبات تولیدی ارباب و رعیتی گذشته در قانون اصلاحات ارضی بوده است. قانون اصلاحات ارضی، مصوب ۱۳۴۰ ش، مالکیت اعیانیهای دهقانی و زارعین را به رسمیت شناخته است. مادۀ ۲۵ قانون اصلاحات ارضی به کشاورزان این حق را داده است که این قبیل اعیانیهای خود را به ثبت برسانند و سند مالکیت اخذ نمایند و مادۀ ۳۱ این قانون موارد دیگری را در این خصوص به رسمیت شناخته، و نظم و نسق بخشیده است.

عرصۀ دیگری که مقولۀ عرصه و اعیانی در آن به‌کار رفته است، مـورد «وقف» امـوال غیرمنقول و به‌طور عمـده زمینهای بـزرگ کشاورزی بوده و هست. ادارۀ اوقاف درخصوص اجاره‌های ۹۹ سالۀ عرصـه و به رسمیت شناختن احـداث اعیانی به اشخاص حقیقی و حقوقی مقررات مخصوص دارد و آنها را عمدتاً در چهارچوب عقد اجاره انجام می‌دهد.

مسئلۀ تفکیک عرصه و اعیانی و مالکیت اختصاصی و اشتراکی درحال حاضر با گسترش پدیدۀ آپارتمان‌سازی کاربرد پیدا کرده است. دراین خصوص قانون خاصی به نام قانون تملک آپارتمانها، مصوب ۱۳۴۳ ش، با اصلاحات بعدی و چند آیین‌نامه مربوط به آن تدوین و تصویب شده است. هرچند استخوان‌بندی این قانون بیشتر به صورت شرکت سهامی است، بااین‌حال می‌توان در آن مقولۀ عرصه و اعیان را نیز مشاهده کرد. به این معنا که می‌توان آن را ماهیتاً شرکت مالکین اعیانیهای مختلف‌المالک (قسمتهای اختصاصی) در عرصۀ مشاع دانست که در قانون آپارتمانها از آن به قسمتهای مشترک نام برده شده است. مالک آپارتمان (اعیانی) به نسبت مساحت قسمت اختصاصی در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده است یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهیم می‌‌شود (مادۀ ۱۰). در همین ماده، به وقفی بودن زمین (عرصه) نیز اشاره شده است و این مسئله در بخش‌نامه‌های ثبتی (بند ۳۸۲ مجموعه بخش‌نامه‌های ثبتی) آمده است که موقع تفکیک اعیانیهای ثبت‌شده باید مالکین عرصه نیز در جریان امر قرار گیرند (حقیقت، ۲۰۵).

به‌طورکلی، مقولۀ عرصه و اعیانی در قوانین جدید اعم از قانون ثبت، قانون اصلاحات ارضی، قانون نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی دولت، مصوب ۱۳۵۸ ش، آمده است و به‌سبب متفاوت بودن مالکین عرصه و اعیانیها ضابطۀ تشخیص این دو عرصۀ مالکیت حائز اهمیت است. قانون اراضی مستحدث و ساحلی، مصوب ۱۳۵۴ ش، هرچند قانونی است خاص، بااین‌حال تبصرۀ ۲ مادۀ ۵ آن اعیانی را به این صورت تعریف کرده است: «منظـور از اعیان در ایـن قانون، ساختمان، با تأسیسات یـا باغ میوه یـا بیشۀ دست‌کاشت و قلمستان می‌باشـد. چپـر، آلونک، کپر، صـرف دیوارکشی، حفر چاه، ایجاد حصار، نصب سیم خـاردار، و امثـال آن اعیانی محسوب نمی‌شود، ولی به‌منظور تشخیص عرصه و اعیان درصورت اختلاف، مالکین باید به عمومات قانون مدنی و عرف استناد نمایند».

مآخذ 

امامی، حسن، حقوق مدنی، تهران، ۱۳۵۳ ش؛ جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، تهران، ۱۳۷۰ ش؛ همو، مجموعۀ محشى از قوانین و مقررات ثبت، تهران، ۱۳۴۹ ش؛ حقیقت، علی، ثبت املاک در ایران، تهران، ۱۳۸۷ ش؛ قانون اراضی مستحدث ساحلی، مصوب ۱۳۵۴ ش؛ قانون اصلاحات ارضی، مصوب ۱۳۴۰ ش؛ قانون تملک آپارتمانها، مصوب 1343 ش و آیین‌نامه‌های آن؛ قانون مدنی، مصوب 1307 ش؛ «ماده واحدۀ اصلاح موادی از قانون مدنی، مصوب ۱۳۷۸ ش.

محسن طیبی شبستری